Leerstehende Immobilien in Kiel sichern

Leerstand hat viele Gründe: ein Mieter ist ausgezogen und der nächste noch nicht gefunden, ein Umbau verzögert sich, ein Betrieb hat aufgegeben, eine Erbengemeinschaft hat sich noch nicht geeinigt. In Kiel betrifft das Ladenlokale ebenso wie Gewerbehallen, Wohnhäuser vor der Sanierung oder frühere Industrieflächen, die auf eine neue Nutzung warten. Gemeinsam ist allen Fällen: Wo niemand mehr ein und aus geht, merkt auch niemand, wenn sich jemand Zutritt verschafft.

Wie ein leeres Gebäude kippt

Schäden an leerstehenden Objekten entstehen selten auf einen Schlag. Häufig laufen sie in Stufen ab, und jede Stufe macht die nächste wahrscheinlicher:

Erste Anzeichen: Der Briefkasten quillt über, Unkraut wächst, jemand lädt Sperrmüll ab. Von außen ist erkennbar, dass sich niemand kümmert.
Spuren: Schmierereien an der Fassade, eine eingeworfene Scheibe, ein aufgehebeltes Fenster.
Nutzung: Das Gebäude wird zum Treffpunkt, zum Schlafplatz oder zum Partyraum. Mit Kerzen, Grills und Zigaretten steigt das Brandrisiko.
Ausschlachten: Kupferleitungen, Kabel, Heizkörper und Armaturen werden ausgebaut. Oft entstehen dabei Wasserschäden, weil Leitungen offen zurückbleiben.
Brand: Am Ende steht nicht selten ein Feuer, das das Gebäude und manchmal auch die Nachbarschaft gefährdet.

Je früher die Kette unterbrochen wird, desto günstiger ist das. Ein Gebäude, das von Anfang an sichtbar betreut wird, kommt oft gar nicht erst über die erste Stufe hinaus.

Leerstand und Versicherung

Ein leeres Gebäude gilt versicherungsrechtlich meist als höheres Risiko. Das Versicherungsvertragsgesetz verpflichtet Versicherungsnehmer in § 23, eine Gefahrerhöhung dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sobald sie davon wissen. Ob längerer Leerstand in Ihrem Fall eine solche Gefahrerhöhung ist und welche Auflagen daraus folgen, regelt Ihr Vertrag. Prüfen Sie deshalb früh, ob die Police Vorgaben enthält, etwa zu regelmäßigen Kontrollen, zum Absperren der Wasserleitungen oder zum Beheizen im Winter. Regelmäßige, dokumentierte Kontrollen sind in vielen Fällen die einfachste Art, solchen Vorgaben nachzukommen und sie später belegen zu können.

Maßnahmen für leerstehende Objekte

Erstsicherung

Am Anfang steht ein gründlicher Rundgang: Welche Zugänge gibt es, welche sind bereits beschädigt, wo sind Wasser, Strom und Heizung abgestellt? Vorhandene Schäden werden mit Fotos festgehalten, damit später klar ist, was neu hinzugekommen ist. Oft empfiehlt es sich, Fenster im Erdgeschoss zu verschließen und Nebeneingänge zu sichern.

Regelmäßige Kontrollen

Danach wird das Objekt in einem vereinbarten Rhythmus kontrolliert, von außen und bei Bedarf auch innen. Die Kraft prüft Türen, Fenster, Dachzugänge und Kellerschächte, schaut nach Wasser und Feuchtigkeit und entfernt Werbung aus dem Briefkasten. Jeder Besuch wird mit Uhrzeit und Befund protokolliert.

Nach Sturm und Frost

An der Förde fegen Herbst- und Winterstürme über Dächer und Bauzäune. Nach einer stürmischen Nacht lohnt ein zusätzlicher Blick auf lose Bleche, offene Fenster und umgestürzte Absperrungen. Bei Frost sind nicht entleerte Leitungen ein Risiko.

Posten in kritischen Phasen

Nach einem Einbruch, vor einer Übergabe an Käufer oder Mieter oder wenn sich ein Treffpunkt gebildet hat, kann eine zeitweise Präsenz vor Ort nötig sein, bis die Lage wieder ruhig ist.

Aufschluss für Besichtigungen

Makler, Gutachter und Handwerker brauchen Zugang. Wer den Schlüssel hat, kann Termine begleiten und das Objekt danach wieder verschließen.

Ladenlokale mit leeren Schaufenstern

Ein leeres Geschäft in einer Kieler Einkaufslage ist ein Sonderfall. Das Schaufenster zeigt jedem Passanten, dass drinnen nichts passiert. Eingangsnischen werden zum Schlafplatz, Scheiben werden beklebt oder beschmiert, und hinten im Hof stehen oft Lieferzugänge, die kaum jemand im Blick hat. Hier hilft eine Mischung aus einfachen Mitteln und Kontrolle: eine ordentlich gestaltete Schaufensterfläche, eine Beleuchtung am Abend, ein gepflegter Eingangsbereich und Kontrollen, die auch den Hofzugang einschließen. So bleibt das Lokal für künftige Mieter vorzeigbar, und die Nachbarn merken, dass sich jemand kümmert.

Hausrecht und Strafantrag

Ein Sicherheitsdienst übt das Hausrecht im Auftrag des Eigentümers aus. Wer sich unbefugt im Gebäude aufhält, wird aufgefordert zu gehen. Kommt jemand dem nicht nach oder ist eingedrungen, liegt ein Hausfriedensbruch nahe. Wichtig zu wissen: Diese Tat wird nach § 123 Absatz 2 des Strafgesetzbuchs nur auf Antrag verfolgt. Klären Sie deshalb vorab, wer im Ernstfall Strafantrag stellt, und hinterlegen Sie diese Person in der Dienstanweisung. Gut sichtbare Hinweisschilder am Objekt machen zudem klar, dass Betreten verboten ist.

Checkliste für Eigentümer

Versicherer über den Leerstand informieren und Auflagen erfragen.
Wasser absperren, Leitungen bei Frostgefahr entleeren oder temperieren.
Briefkasten leeren lassen, Außenanlagen pflegen.
Zugänge im Erdgeschoss verschließen, Schlüssel vollständig einsammeln.
Festlegen, wer bei Vorfällen informiert wird und wer Strafantrag stellt.
Kontrollen mit Protokoll vereinbaren – von Anfang an, nicht erst nach dem ersten Schaden.

Wie aus diesen Punkten ein konkreter Auftrag wird, erklärt die Seite Ablauf und Kosten. Wird das Gebäude noch teilweise genutzt, lesen Sie auch die Hinweise zu Gewerbeobjekten.